PREGUNTAS FRECUENTES - FAQs

¿Necesita más información, tiene dudas? ¿Cuales son las preguntas frecuentes al comprar una casa u otro inmueble? Estamos para ayudar. Seguramente aquí encontrará respuesta a todas ellas.

Nos hemos esmerado por encontrar respuesta a todas las posibles preguntas que se relacionen con nuestro modo de trabajar. Si continúa  con alguna inquietud no reflejada, le animo a utilizar el formulario de contacto de esta página.

ASPECTOS LEGALES / COMPRAVENTA DE INMUEBLES

 

Esta es una de las preguntas frecuentes al comprar una casa. Sepa que en la escritura y en el catastro, puede encontrarse con las siguientes superficies:

 

1) Superficie útil: es todo aquél espacio interior de la vivienda que se puede pisar o que está ocupada por mobiliario, incluido, por ejemplo, el interior de los armarios empotrados, pero queda excluido todo espacio que aun estando dentro de la vivienda no son útiles, como el espacio de los tabiques,pilares y falseados, columnas u otros elementos estructurales.

 

2) Superficie construida: es la superficie total de la vivienda, incluidos los elementos estructurales,que queda delimitada por el perímetro exterior de los cerramientos del inmueble.

 

3)Superficie construida con elementos comunes: cuando la vivienda forma parte de una comunidad de vecinos que comparten elementos comunes, como pasillos o escalera, cada una de las viviendas tiene un coeficiente de participación en esos elementos comunes, que viene reflejado en el catastro y en las escrituras.

           

            Si quiere averiguar los metros útiles de una vivienda, siempre hay que restarle, aproximadamente, un 15% a los metros cuadrados. A modo de ejemplo, si un apartamento tiene 100m2 construidos, tendrá 85m2 útiles.

 

HOUSMY LE FACILITARÁ UN INFORME EXPEDIDO POR NUESTRO ARQUITECTO ACREDITATIVO DE LA SUPERFICIE ÚTIL, CONSTRUIDA Y CONSTRUIDA CON ELEMENTOS COMUNES.

            La máxima garantía se la ofrece el Registro de la propiedad, que es público. Todas las cargas, embargos, gravámenes que afectan a la vivienda deben inscribirse en el registro de la propiedad donde esté inscrita la vivienda.

 

            Si la vivienda forma parte de una comunidad de vecinos que comparten elementos comunes (propiedad horizontal), deberá solicitar del vendedor un certificado expedido por el administrador de la comunidad que acredite que se encuentra al corriente de todos los pagos.

 

            HOUSMY, LE FACILITARA UN INFORME EXPEDIDO POR NUESTRO ABOGADO ACREDITATIVO DEL ESTADO DE CARGAS, GRAVÁMENES Y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA VIVIENDA.

Solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad donde se encuentra inscrita la finca.


HOUSMY LE FACILITARA UN INFORME EXPEDIDO POR NUESTRO ABOGADO DONDE CONSTA EL PROPIETARIO DE LA VIVIENDA.

- nota simple del registro de la propiedad donde se encuentre   inscrita la vivienda

- certificado energético

- justificante de pago del último IBI

- certificado de la comunidad de propietarios

- copia del seguro decenal, en su caso


Dejamos a continuación un interesante artículo relacionado con la reserva de un inmueble: Click aquí


HOUSMY, JUNTO CON EL INFORME TÉCNICO Y LEGAL DE LA VIVIENDA, LE ADJUNTARÁ TODA LA DOCUMENTACIÓN INDICADA.

Por laparte compradora firma el comprador,si se compra para la sociedad de gananciales, bastará que firme uno de los cónyuges indicando que el régimen matrimonial es el de gananciales.

 

Por la parte vendedora, se distinguen dos supuestos:

 

1.)  Cuando venden un promotor debe firmar el administrador o apoderado de la sociedad.

 

2.) Si es un contrato entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente o bien a través de representante.

 

En el caso de que la vivienda que se está vendiendo es ganancial o si es la vivienda familiar (aunque haya sido comprada con dinero privativo de un cónyuge), tienen que firmar el contrato de compraventa ambos cónyuges.

 

Si es un representante quien va a firmar la compraventa, éste tiene que presentar la copia autorizada notarial, es decir, el poder notarial original en el que se le faculta para la venta firmado ante notario. Lo mismo ocurre con el representante del comprador.

 

Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, éstos deben acreditar su condición de heredero a través dela escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia.

Normalmente la escritura se prepara con suficiente antelación, especialmente si está previsto el otorgamiento de escritura de hipoteca ya que también el Banco debe concurrir a la Notaría. Existe una previsión específica para las escrituras públicas que documenten préstamos hipotecarios en el caso de que la hipoteca recaiga sobre viviendas, el prestatario sea una persona física y el importe del préstamo solicitado sea inferior a 150.253,02 €. En estos casos, el prestatario tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura en el despacho del Notario al menos durante los tres días anteriores a su otorgamiento.


HOUSMY dispone de un departamento legal que se encarga de preparar la minuta notarial para que el notario elegido confeccione el borrador de la escritura pública de compraventa.  El borrador le será entregado, con suficiente antelación, tanto al comprador como al borrador para que puedan leerlo anticipadamente y le solventaremos todas las dudas que puedan surgirle.

. De hecho,usted debe exigir la realización de esa visita. Tenga en cuenta que el otorgamiento de la escritura de compraventa equivale a la entrega de la vivienda. Sin duda esta es otra de esas preguntas frecuentes a la hora de comprar una casa.

Aunque es habitual que, en promociones formadas por un importante número de viviendas, sea el promotor quien proponga al notario (por una simple cuestión de operatividad), si quien vende es un promotor inmobiliario,la parte compradora tiene derecho a elegir notario entre aquéllos que tengan,por su competencia territorial (el lugar donde esté ubicada la vivienda), algún tipo de conexión razonable con las partes o la ubicación del inmueble.


HOUSMY trabaja habitualmente con varios notarios de Málaga; no obstante, el comprador podrá elegir al Notario que prefiera y acudiremos con usted a la firma de la escritura.

Es muy importante que ustedsepa claramente a qué se compromete, por lo que es esencial que entienda lo quefirma. Para ello usted podrá examinar el proyecto de escrituras en la Notaría antes de su otorgamiento. Entre las funciones del notario está la de asesorar gratuitamente a las partes, por lo que, cuando otorgue su escritura (y con anterioridad,incluso) no dude en acudir a la Notaría para consultar las dudas que pueda tener.

Desde luego. La constancia fehaciente sobre la celebración del contrato y sobre la fecha del mismo. Además, controlar la legalidad del documento y asesorar a las partes de forma imparcial e independiente como funcionario público que es. El notario debe asegurarse de que el contrato se otorga de forma consciente y voluntaria. También verifica la identidad de los comparecientes y, en su caso, los poderes de representación de quien comparece en nombre de otro, de una sociedad, etc. La Notaría también interviene para garantizar el buen fin dela compraventa mediante las siguientes gestiones, extraordinariamente importantes para los intereses del comprador:

- Petición de información previa al Registro de la Propiedad para que conste quién es el propietario de la vivienda, si está libre de cargas y gravámenes, etc. Además, mediante un mecanismo de información continuada durante varios días a contar desde la remisión por fax a la Notaría de la nota registral en cuestión, el registrador viene obligado a informar inmediatamente al notario en cuestión de cualquier novedad relativa a la finca consultada. Por ejemplo, que llegara al Registro otra escritura de compraventa a favor de otra persona.

-Presentación de la escritura en el Registro de la Propiedad de forma inmediata a su otorgamiento. Una vez otorgada la escritura de compraventa, el notario la presenta en el Registro de la Propiedad por fax, creándose un asiento de presentación. Es decir, que el mismo día en que compra la vivienda tiene entrada este hecho en el Registro. Dentro de los diez días siguientes habrá que presentar físicamente la escritura en el Registro para consolidar este asiento de presentación.

-Comprobación de si la vivienda está al corriente o no de los pagos de comunidad. Se une a la escritura un certificado expedido por el secretario-administrador de la comunidad de propietarios, con la aprobación del presidente, que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad.

SI, dado que la firma de la escritura pública equivale a la entrega de la vivienda, será entonces cuando, generalmente, se entreguen las llaves de la vivienda.

Con carácter general, la legislación sobre Consumo establece, respecto de cualquier producto objeto de venta, la obligación del vendedor de incorporar las instrucciones o indicaciones para su correcto uso, advertencias y riesgos previsibles.Trasladado esto al ámbito de la vivienda, son las Comunidades Autónomas las que han regulado de forma detallada la documentación que ha de entregarse al comprador o, en su caso, al Presidente de la Comunidad de Propietarios por parte del promotor. Esto es aplicable con carácter obligatorio, por tanto, en la primera venta de viviendas.

 

Para las viviendas nuevas, la Ley de Ordenación de la Edificación señala que, una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación, así como las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Todo esto es lo que constituye, en definitiva, el llamado Libro del edificio, que deberá ser entregado a los usuarios finales.

No existe una previsión legal similar para la venta deviviendas en segunda o ulteriores transmisiones, pero lo lógico es que elvendedor le entregue la información de que disponga.

Suele ser otra de esas preguntas frecuentes a la hora de comprar una casa. El otorgamiento de la escritura pública de compraventa equivale a la entrega de la vivienda por lo que en el mismo acto se entregan,generalmente, las llaves de la vivienda. Por tanto, salvo que haya alguna previsión muy específica por algún motivo determinado, entrará usted en ese momento en la posesión de la vivienda.

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de bienes de naturaleza urbana, o antigua plusvalía municipal, tiene establecida su estructura tributaria en los arts. 104 a 110 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, aprobada por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. Se trata de un impuesto directo cuyo objetivo es grava el incremento del valor de los bienes inmuebles que se genera durante el período en el que pertenece al transmitente, y que se pone de manifiesto en el momento de su transmisión ya sea una venta, herencia o donación.


HOUSMY LE CALCULARÁ EL IMPORTE QUE DEBERÁ ABONAR POR ESTECONCEPTO.

El valor de su vivienda será aquel que un potencial comprador esté dispuesto a pagar por ella. Determinar su valor no es una tarea fácil. El primer paso para vender su vivienda es hacer un análisis de mercado completo. Ello supone:

 

•             Comparar su vivienda con ventas previas y bases de datos de viviendas semejantes que están a la venta por la misma zona, ajustando las diferentes características y calidades. El resultado siempre es un valor estimado.

 

•             Inspección detallada de su propiedad. Para ello necesitamos que nos facilites desde el primer día toda la documentación relativa a la vivienda.

 Este proceso nos permite definir el mercado objetivo al que se dirige tu oferta lo que, unido al precio adecuado, nos generará un gran número de compradores potenciales.

El precio de su casa influirá decisivamente en la rapidez con la que se efectúe la venta. Por lo que, es importante fijar un precio basándose en su valor de mercado real. Siempre es importante intentar seguir unas recomendaciones generales.

 

Los inconvenientes de pedir demasiado.

•             Una vivienda cara ayudará a los competidores a vender la suya.

•             Perderás posibles compradores interesados.

•             La propiedad se "quemará" en el mercado.

•             La propiedad tendrá problemas con la tasación. 

En qué se basa el valor de la vivienda:

 

•             Las condiciones del mercado local.

•             La competencia actual.

•             La facilidad o no de obtener financiación en los mercados financieros.

•             El estado de conservación de la vivienda.

•             La percepción del comprador.

•             La situación del inmueble.

•             La demanda existente para ese tipo de inmuebles en la actualidad.

 

En qué NO se basa el valor de su vivienda:

 

•             Lo que necesita

•             Lo que se ha gastado en ella.

•             Lo que desea obtener por ella.

•             Lo que vale la que va a comprar.

•             Lo que le dijo el vecino, o por lo que él la vendió hace un año.

•             Sus sentimientos hacia ella.

TRABAJO FOTOGRÁFICO - VÍDEO Y REALIDAD INMERSIVA 3D

Llamamos promoción audiovisual al trabajo fotográfico,de vídeo y visita inmersiva que se realizará en su inmueble si decide publicar su vivienda en Housmy. 

Es la última tecnología utilizada para visitar los inmuebles sin la necesidad de desplazarse. Housmy trabaja con cámaras Matterport que permiten hacer un recorrido integro de un sitio y desplazarse en él como si uno literalmente estuviera andando dentro del mismo. También se genera un modelo en 3D que permite ver con gran detalle la estructura de la vivienda, rotarla y seleccionar las plantas que se desean ver. Podrá ver ejemplos de esto en nuestra sección de propiedades en venta.Actualmente Housmy es la única plataforma en España que utiliza Matterport en todos los inmuebles publicados.

No. El trabajo fotográfico, de vídeo y visita inmersiva no representa un gasto económico. A cambio de su realización se pide un período de tiempo para que el inmueble esté con exclusividad en nuestra plataforma. Queremos que entiendan que para nosotros representa una apuesta muy fuerte la publicación de los inmuebles en la plataforma ya que estamos brindando lo que ninguna inmobiliaria ofrece en la actualidad. Tenga en cuenta que un trabajo de este tipo representa varias horas de realización. En nuestro caso contamos con los servicios del fotógrafo profesional Andreas Grunau


La realización dependerá del tamaño y características de la vivienda. Para tomar como ejemplo, realizar un reportaje fotográfico, vídeo y visita inmersiva de un piso de 150m cuadrados puede demorar unas 4 horas.

Por un lado,se tomarán imágenes profesionales (utilizando flashes, objetivos descentrables,técnicas de light painting etc.), para obtener fotografías de alta calidad. Luego una visita inmersiva 3D con nuestra exclusiva cámara Matterport y por último un vídeo guiado. Esto consiste en la presentación del inmueble a cargo de uno de nuestros colaboradores en donde destacará los aspectos positivos,características y responderá cualquier pregunta que las personas puedan haber hecho del inmueble. Un modo de generar mayor confianza en los posibles compradores ya que tendrán la oportunidad de ver el inmueble de forma general y con mucho detalle. 

No. Todos los trabajos realizados en la producción audiovisual pertenecen a Housmy y no será posible utilizarlos para otros motivos a excepción de conseguir una autorización puntual por parte de la plataforma. 

Si. Necesitamos presentar de un modo correcto su inmueble y por tal motivo, antes de realizar el trabajo audiovisual, nos pondremos en contacto con usted para coordinar el día, hora y acciones a tomar.Será muy importante a la hora de realizar los trabajos que la casa se encuentre ordenada, limpia y sin objetos personales a la vista. Antes le enviaremos un correo electrónico especificando todos estos puntos.

USO DE LA PLATAFORMA HOUSMY

No. Para buscar inmuebles en venta y navegar por nuestra web no es necesario hacer una cuenta de usuario.

Para simplificar la creación de una cuenta, puede usar el acceso de Facebook.

Si. Si usted lo desea, puede crear una alerta de inmuebles y le enviaremos a su email las nuevas propiedades que se publiquen.

¿AÚN NO CONOCE NUESTRA PLATAFORMA?

Sepa como vendemos inmuebles utilizando la última tecnología del mercado. ¿Busca un nuevo hogar? En Housmy le facilitaremos mucho esa tarea. Acceda a nuestro buscador.

¿NECESITA MAS INFORMACIÓN?

¿Aún sigue con dudas? ¿No están reflejadas en estas respuestas las mismas? ¿Surgen otras preguntas frecuentes a la hora de comprar una casa? Si es tan amable utilice este formulario de contacto para cualquier duda que tenga y con gusto le responderemos.